ПРОДАЖА КОМНАТЫ
В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

Обычно собственность на комнату оформляется как доля от всей квартиры.

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (п. 1 ст. 250 ГК РФ)

То есть, если Вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, сначала надо предложить купить комнату соседям.

Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. " (п. 2 ст. 250 ГК РФ)

Надо направить извещение каждому собственнику в коммунальной квартире по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. То есть, если Вы не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры, но в таком случае, лучше отправлять уведомление через нотариуса.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса, так и посредством почтового отправления.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя." (п. 3 ст. 250 ГК РФ)

То есть соседи могут обратиться в суд и опротестовать Вашу сделку о продаже комнаты третьим лицам, если не будут соответствующим образом уведомлены, но при этом обязаны будут купить Вашу комнату по этой же цене.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них нотариально заверенный письменный отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

"Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа." (письмо ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3)

Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.

Вопрос: "Могут ли как-то соседи вредить и не разрешать продажу комнаты?"

Ответ: В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.

Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

Таким образом, нет у соседей права и возможности запретить Вам или помешать продать комнату третьим лицам.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете получить у нас бесплатную консультацию по любому интересующему Вас вопросу.

Не стесняйтесь задавать вопросы - это бесплатно и не к чему Вас не обязывает!